Quelles sont les démarches administratives à faire lors de travaux de rénovation ?
Vous souhaitez faire des travaux de rénovation chez vous ? Agrandissement de la surface habitable, création d’une cave, démolition d’un mur, etc. Vous serez peut-être amené à devoir entreprendre des démarches administratives (permis de rénovation, permis de construire, etc.). Voici nos conseils pour vous permettre de mieux vous y retrouver et de bien commencer vos travaux de rénovation.
Pourquoi faut-il veiller à bien réaliser les démarches administratives ?
Le dépôt d’un permis de construire ou d’une déclaration préalable de travaux sont les deux démarches qui peuvent être exigées pour des travaux. Obligatoires dans certains cas, elles permettent à l’Administration de s’assurer que le projet de construction ou de rénovation respecte les règles d’urbanisme en vigueur sur le territoire concerné.
Avant de commencer vos travaux, vous devez donc vérifier si votre projet est concerné par le Plan Local d’Urbanisme (PLU). Pour vous guider, voici les règles :
- Dans une zone urbaine dotée d’un PLU, vous devez faire une demande de permis de construire si vous réalisez une extension ou une surélévation de votre logement de plus de 40 m². Dans le cas d’un agrandissement de 20 m² à 40 m², l’obtention du permis de construire est également obligatoire si la surface totale de la maison après travaux est d’au moins 150 m². Dans ce cas, le recours à un architecte est obligatoire.
- Il faut s’assurer que le PLU de votre commune permet les projets de surélévation, si vous souhaitez en faire une.
- Si vous n’êtes pas dans une zone couverte par un PLU, une demande de permis de construction est nécessaire dès que l’agrandissement prévu dépasse 20 m² de surface.
- Dans les autres cas, une déclaration de travaux en mairie suffit.
Pour que vos travaux puissent être réalisés dans les temps, nous vous recommandons d’anticiper ces démarches.
Ne vous laissez pas dépasser par les délais. Votre planning de travaux devra intégrer les différentes étapes relatives aux démarches administratives : démarche préalable, montage des dossiers, instruction et délais de recours des tiers.
Si votre projet de rénovation inclut un agrandissement ou une surélévation, l’établissement d’un dossier de permis de construire ou de déclaration préalable de travaux nécessite de fournir des plans précis. L’intervention d’un architecte est recommandée voire, dans certains cas, obligatoire.
Pour en savoir plus sur le permis de rénover, l’obtention du permis de construire, comment faire une déclaration préalable de travaux, etc., vous pouvez consulter le service urbanisme de votre mairie. Si vous avez des questions, n’hésitez pas également à contacter le CAUE (Conseils d’architecture, d’urbanisme et de l’environnement) de votre département.
Que faut-il savoir sur la déclaration préalable de travaux ?
La déclaration préalable de travaux concerne principalement la réalisation d’aménagements de faible importance. D’après l’article R421-9 du code de l’urbanisme, elle est requise pour :
- la création d’une surface de plancher ou d’une emprise au sol de moins de 20 m². Ce maximum de 20 m² est porté à 40 m² en zone urbaine couverte par un Plan Local d’Urbanisme (PLU) ou un document assimilé ;
- le changement de destination d’un bâtiment (par exemple, transformation d’un commerce en logement) qui n’entraîne par la modification des structures porteuses ou de la façade ;
- la création de portes ou de fenêtres, ou leur remplacement par un autre modèle qui modifie l’aspect extérieur ;
- le changement de toiture ;
- la construction d’un abri de jardin de moins de 20 m² et d’une hauteur inférieure à 1 m ;
- la construction d’une piscine d’une surface comprise entre 10 m² et 100 m² et de moins de 1,80 m de hauteur ;
- la construction d’un mur de 2 m de hauteur ou plus ;
- la création d’une cave de moins de 20 m² et d’une hauteur sous plafond de plus de 1,80 m.Les aménagements de moins de 5 m² ne nécessitent aucune formalité : pas besoin de faire une déclaration préalable de travaux ni d’obtenir un permis de construire ou un permis de rénover !
Pour demander une déclaration préalable de travaux, vous devez remplir le formulaire Cerfa n°13703 et joindre les documents complémentaires demandés. Le dossier complet doit être déposé directement à la mairie ou envoyé en recommandé avec accusé de réception. La durée de validité est limitée donc les travaux doivent démarrer dans les trois années suivant l’accord.
Que devez-vous connaître sur le permis de construire avant d’en faire une demande ? - D’après l’article L421-1 du code de l’urbanisme, une demande de permis de construire ou permis de construction est requise pour :
- la création d’une surface de plancher ou d’une emprise au sol de plus de 20 m² ou de plus de 40 m² si votre habitation se situe dans une zone urbaine dotée d’un PLU ;
- le changement de destination d’un bâtiment, si cela concerne une modification de la structure porteuse ou de la façade ;
- la construction d’un abri de jardin entre 5 m² et 20 m² avec une hauteur supérieure à 12 m ou de plus de 20 m², quelle que soit la hauteur ;
- la construction d’une piscine d’une surface de plus de 100 m², ou sans condition de superficie, si la couverture dépasse 1,80 m de hauteur ;
- la construction d’une terrasse ou d’une véranda de plus de 20 m² ;
- la création d’une cave de plus de 20 m² et d’une hauteur sous plafond de plus de 1,80 m.
- Pour demander un permis de construire, vous devez remplir le formulaire Cerfa n° 13406*07 et le formulaire Cerfa n°13411*07 pour une modification du permis de construire. Vous pourrez envoyer le dossier par lettre recommandée avec avis de réception ou le déposer directement à la mairie. Comptez deux mois à trois mois selon les cas pour obtenir une réponse pour le permis de construire. L’accord est valable trois ans.
Comment afficher les autorisations d’urbanisme ? - Une fois votre autorisation reçue (déclaration préalable de travaux ou permis de construire), vous devez l’afficher sur votre terrain durant toute la durée des travaux. N’oubliez pas de le faire, car une personne peut être en droit de contester votre autorisation jusqu’à un an après l’achèvement de vos travaux !
- Le panneau doit mesurer au minimum 80 cm de longueur. Vous pouvez en trouver dans n’importe quel magasin de bricolage. Vous devez y inscrire :
- votre nom ;
- votre raison sociale pour les personnes morales, par exemple, si votre logement a été acheté en Société civile immobilière (SCI) ;
- la date de délivrance du permis et son numéro ;
- la nature du projet ;
- la superficie du terrain ;
- la mairie où le dossier peut être consulté ;
- le nom de l’architecte choisi ;
- les droits de recours des tiers.
Quelles sont les démarches administratives au sein d’une copropriété ?
Si vous habitez en copropriété et que vos travaux impactent les parties communes (par exemple un mur porteur), modifient la structure de l’immeuble ou encore que vous souhaitez installer des compteurs d’eau ou d’énergie, il vous faudra vous soumettre à la majorité de l’article 25. Cela consiste à obtenir la majorité des voix de tous les copropriétaires de l’immeuble. Alors, vous serez autorisé à effectuer vos travaux à vos propres frais.
Nous pouvons vous assister dans ces tâches …
Budget et aides financières
Budget et aides financières, que faut-il savoir pour financer vos travaux de rénovation ?
Changer les fenêtres, effectuer le ravalement des façades, refaire l’électricité, remplacer le système de chauffage, isoler… Vous souhaitez rénover votre logement, mais vous avez du mal à vous faire une idée du budget nécessaire à la réalisation de travaux ? Voici quelques recommandations pour bien préparer votre budget et déterminer les aides auxquelles vous pouvez prétendre pour la rénovation de votre maison ou appartement.
Quelles sont les dépenses à prendre en compte dans votre budget ?
Le budget est directement lié à l’ampleur des travaux que vous souhaitez réaliser. La première étape est donc de faire le point sur vos idées et vos envies. Le budget inclut les postes de dépenses suivants :
Le coût lié aux études préalables et aux études de conception
Une étude préalable effectuée par un architecte ou par un bureau d’étude est parfois nécessaire pour valider la faisabilité technique d’un projet. Cela permet de mesurer l’équilibre entre vos attentes, les possibilités offertes par votre logement et votre budget envisagé. Il pourra éventuellement détecter des travaux de rénovation que vous n’auriez pas identifiés pour optimiser votre projet. Les études de conception vont, quant à elles, permettre de définir précisément votre projet de rénovation. Après l’analyse de l’ensemble des facteurs, des contraintes ou encore des besoins, les solutions les plus adaptées à votre projet de réhabilitation pourront vous être proposées. Vous aurez également une idée de son impact environnemental.
Le coût lié à la réalisation des travaux
Afin de financer les travaux de rénovation de votre logement, il est important de prendre en considération les différents corps de métier qui seront sollicités (maçon, plombier, électricien, menuisier, etc.). Que ce soit pour réaliser des travaux d’isolation, changer les fenêtres, effectuer le ravalement de façade de l’immeuble, refaire la plomberie ou remplacer votre chaudière ou votre baignoire, il faut intégrer toutes les interventions dans votre budget.
À savoir
L’ADEME, les pouvoirs publics et les organismes représentant les professionnels ont créé la mention « Reconnu Garant de l’environnement » (RGE) désignant les professionnels éco-responsables. Cela vous aidera pour faire votre choix et vous permettra de bénéficier d’aides financières publiques comme MaPrimeRénov’ ou l’éco-prêt à taux zéro (Eco-PTZ).
Le coût lié aux types de matériaux choisis
Votre budget sera fortement impacté par le type de matériaux choisis : revêtements de sols et de murs, portes et fenêtres…
La TVA applicable lors d’une rénovation
Les travaux de rénovation dans un logement ancien (habitation principale ou secondaire achevée depuis plus de 2 ans) peuvent bénéficier d’une réduction sur la TVA. Deux taux sont pratiqués en fonction de la nature de vos travaux :
- Taux réduit à 5,5 % : réservé aux travaux d’amélioration de la qualité énergétique (isolation, fenêtres, réduction de la consommation d’énergie, chaudières, etc.)
- Taux intermédiaire à 10 % : aménagement, entretien ou amélioration de l’habitat, sans renforcement de l’efficacité énergétique. C’est le taux qui s’applique le plus couramment à la rénovation d’un logement.
- Taux réduit à 2,1 % : valable si votre logement se situe en outre-mer, Martinique, Réunion, Guadeloupe.
Les frais d’assurance
Un chantier de rénovation peut être une source de sinistres ou de dommages. C’est pourquoi il est important que votre professionnel et vous-même soyez bien assurés. Selon la nature des travaux, vous devez souscrire aux assurances nécessaires : contrat d’assurance multirisque habitation et responsabilité civile, assurance dommages-ouvrage, etc. Ces assurances sont obligatoires car chaque partie engage sa responsabilité. Les assurances doivent être en règle avant la réalisation des travaux ou au plus tard, au premier jour du chantier.
Par prudence, il est vivement conseillé de prévoir une rallonge de 10 % du montant global dans votre budget.
Quelles sont les différentes aides financières pour un chantier de rénovation ?
Une fois votre budget élaboré, il convient de déterminer l’aide financière ou les aides auxquelles vous pouvez prétendre. Pour votre projet de rénovation, n’hésitez pas à vous faire aider par des conseillers de l’agence départementale pour l’information sur le logement (ADIL) afin de trouver la solution idéale pour financer les travaux capables d’améliorer le confort ou l’efficacité énergétique de votre logement.
Voici la liste établie par nos experts pour vous aider à y voir plus clair. Parmi les nombreuses aides et financements, il y a :
MaPrimeRénov’
L’aide MaPrimeRénov’ soutient tous les propriétaires et copropriétaires en finançant leurs travaux de rénovation énergétique. Dernière aide créée par l’État en remplacement du CITE (crédit d’impôt sur la transition énergétique), elle s’applique sous conditions de ressources et de gain écologique apporté par les travaux d’isolation, de chauffage ou de ventilation que vous engagez. Par ailleurs, ces travaux devront être réalisés par un professionnel RGE. Vous pourrez cumuler cette aide avec d’autres comme la TVA à taux réduit, l’éco-PTZ, les primes CEE et les aides des collectivités locales.
Sachez que, dans le cadre d’une copropriété, MaPrimeRénov’ Copropriétés peut tout à fait être demandée pour réaliser des travaux permettant une économie d’énergie de 35 % minimum.
L’éco-prêt à taux zéro (Eco-PTZ)
Ce prêt compris entre 7 000 et 50 000 € concerne les travaux de rénovation énergétique d’une résidence principale. Il peut être accordé sous conditions à un propriétaire occupant ou bailleur et à un syndicat de copropriétaires jusqu’au 31 décembre 2023.
Pour accéder au formulaire « devis » à remplir pour une demande d’éco-prêt à taux zéro : allez sur le site du service public.
Le prêt à taux zéro (PTZ)
Ce dispositif peut s’appliquer si vous achetez un bien à rénover dans les zones B2 et C du dispositif Pinel.
Pour bénéficier du PTZ, le montant des travaux de rénovation doit représenter au moins 25 % du coût total de l’opération, c’est-à-dire l’achat et la rénovation du bien. Cependant, tous les types de travaux ne sont pas finançables avec le prêt à taux zéro. Parmi la liste des rénovations éligibles à ce financement, il y a, notamment :
- l’extension du logement,
- le changement du système de chauffage,
- les travaux permettant de réaliser des économies d’énergie (hors travaux déjà financés par l’éco-prêt à taux zéro),
- la création de cloison dans votre séjour, afin d’en faire une pièce différente et pour séparer la cuisine,
- la création des combles.
L’aide de l’Anah (Agence nationale de l’habitat) pour la rénovation de votre maison
Si vous êtes propriétaire du logement dans lequel vous vivez et que celui-ci est en mauvais état, renseignez-vous auprès de l’Anah. Suivant votre niveau de revenu, cet organisme peut vous aider à financer certains travaux éligibles, comme par exemple :
- la rénovation de votre toiture,
- la consolidation des façades,
- des travaux de rénovation thermique pour diminuer la consommation énergétique : isolation des murs, des sols, etc.,
- des aménagements en termes d’accessibilité (pour favoriser le maintien à domicile des personnes âgées ayant des problèmes de mobilité par exemple).
Les subventions de votre collectivité locale
Des aides financières sont accordées pour les « éco-travaux » de rénovation renforçant la performance énergétique des logements et permettant de faire des économies d’énergie. Pour avoir une idée des aides locales auxquelles vous avez droit, vous pouvez aller sur le site de l’anil et sélectionner votre région pour connaître les dispositifs proposés par votre collectivité pour l’amélioration de l’habitat.
Un crédit travaux
Un prêt personnel travaux peut vous être accordé pour la rénovation de votre maison, au même titre qu’un prêt à la consommation. Il vous est possible de comparer les crédits existants via des organismes spécialisés en courtage immobilier afin de vous aider à trouver le meilleur taux pour votre projet. Si vous êtes salarié, renseignez-vous sur la possibilité de bénéficier d’aides comme le 1 % logement (ou 1 % patronal).